Là où la location de vacances offre encore les meilleurs rendements du pays.
Tulum n'est plus une préconstruction bon marché. Le prix au mètre carré s'est déplacé vers l'intérieur des terres, et ce qui soutient aujourd'hui le rendement, ce n'est pas l'étiquette « face à la mer », mais l'occupation réelle des secteurs établis.
Avec le Tren Maya et le nouvel aéroport international à 30 minutes, l'accessibilité a complètement changé. C'est une zone côtière : l'acheteur étranger passe par une fiducie bancaire (fideicomiso), alors que l'acheteur mexicain signe son acte directement en son nom.
Le rendement locatif de vacances le plus élevé des secteurs que nous couvrons, soutenu par une occupation réelle et non par des projections.
La gare du Tren Maya et le nouvel aéroport international de Tulum, à environ 30 minutes, ont transformé l'accès à la destination.
Gran Cenote, Dos Ojos, les ruines mayas face à la mer et la réserve de Sian Ka'an, le tout à quelques minutes.
Aldea Zamá, établi; La Veleta et Región 15, avec le potentiel de croissance. L'écart de risque et de prix d'entrée est considérable.
Tulum s'appelait Zamá, « l'aube », et fut l'un des derniers ports mayas habités : une cité fortifiée sur la falaise, qui contrôlait le commerce maritime des Caraïbes des siècles avant l'arrivée des Européens. La muraille et le temple face à la mer sont toujours là.
Le Tulum moderne est très récent : jusqu'aux années 2000, c'était une plage de routards avec des cabanes sans électricité. Le boom des condos est arrivé après 2015, et l'ouverture du Tren Maya et de l'aéroport international en 2023-2024 a marqué un autre tournant sur le plan de l'accès et de la plus-value.
Tulum se trouve au cœur de la Riviera Maya, sur la carretera federal 307, et réunit sur quelques kilomètres ce qui est ailleurs dispersé : des cénotes ouverts où se baigner, la seule cité maya face à la mer, la réserve de Sian Ka'an et une plage de sable blanc. Pour qui y vit, c'est une qualité de vie; pour qui investit, c'est une demande de location de vacances soutenue presque toute l'année.
On y accède par la carretera federal 307 ou par le Tren Maya. Le nouvel aéroport international de Tulum a raccourci les trajets qui obligeaient auparavant à passer par Cancún.
Eau douce cristalline filtrée par la roche calcaire, ouverte à la baignade et à la plongée.
Tulum se vit entre la jungle et la mer, avec une esthétique bohème-luxe devenue sa signature : bois, palapa, béton poli et beaucoup de verdure. Elle attire une clientèle internationale de nomades numériques et de voyageurs en quête de mieux-être, qui remplit hôtels et restaurants une bonne partie de l'année.
Cette même intensité touristique a son revers : le roulement est élevé, et l'usure de la propriété aussi. C'est pourquoi le quartier et l'exploitant de location comptent autant que le prix d'entrée.
Mis à jour : juin 2026
Trois marchés de la même Riviera Maya, aux profils différents. Voici les chiffres et les caractéristiques qui pèsent le plus au moment de choisir où investir.
| Tulum | Puerto Aventuras | Playa del Carmen | |
|---|---|---|---|
| Prix de vente (MXN / m²) | ~45 000 | ~50 000 | ~40 000 |
| Type d'environnement | Jungle et front de mer | Communauté fermée avec marina | Ville où l'on se déplace à pied |
| Profil locatif | Vacances à forte intensité | Familial, toute l'année | Mixte : vacances et long terme |
| Rendement locatif | Élevé (~9 %) | Moyen, stable | Moyen à élevé |
| Roulement touristique | Élevé | Faible | Élevé |
| Infrastructures | En développement | Matures (depuis 1988) | Établies |
| Liquidité à la revente | Moyenne à élevée | Moyenne | Élevée |
Chiffres de vente approximatifs en date de juin 2026; ils varient selon le produit et l'emplacement exact dans chaque secteur.
Tulum se trouve dans la bande côtière, où la Constitution encadre la propriété étrangère. Ce qui change, c'est l'instrument juridique, non votre capacité d'acheter.
Nous ne donnons pas de conseils juridiques : nous vous mettons en relation avec le notaire et, si vous êtes étranger, avec la banque fiduciaire afin que la démarche soit en règle.
Ce qu'on nous demande le plus avant d'investir dans ce marché. Si votre question n'y figure pas, écrivez-nous directement.
Parler à un conseiller →Tulum est une destination de la Riviera Maya, dans la municipalité de Tulum, au Quintana Roo, sur la carretera federal 307. Elle se trouve à environ 45 minutes de Playa del Carmen, à 30 minutes du nouvel aéroport international de Tulum et à une heure et demie de l'aéroport de Cancún.
Le prix de vente se situe autour de 45 000 MXN le mètre carré, mais il varie beaucoup selon le quartier : Aldea Zamá, déjà établi, est le plus cher, tandis que La Veleta et Región 15 offrent un prix d'entrée plus bas et un plus grand potentiel de croissance.
Oui, c'est la destination au meilleur rendement locatif de vacances parmi les secteurs que nous couvrons, avec environ 9 % en moyenne et une occupation d'environ 72 % à Aldea Zamá. Le rendement dépend du bon choix de quartier et d'un exploitant de location à l'historique d'occupation réel, et non de projections gonflées.
Aldea Zamá est le secteur établi : services, quartier à échelle piétonne et occupation la plus stable, avec un prix d'entrée plus élevé et un risque plus faible. La Veleta et Región 15 sont là où se trouve le potentiel de croissance aujourd'hui, avec un prix d'entrée plus bas et des constructions neuves offrant des plans de paiement directement auprès du promoteur.
Oui, il peut acheter. Comme Tulum se trouve dans la bande côtière, l'étranger acquiert par l'intermédiaire d'une fiducie bancaire (fideicomiso), dans laquelle une banque mexicaine agit comme fiduciaire et l'acheteur est le bénéficiaire, avec tous les droits d'usage, de location et de vente. L'acheteur mexicain signe son acte directement en son nom, sans fiducie.
Ils ont changé l'accès à la destination. Le Tren Maya relie Tulum au reste de la péninsule, et le nouvel aéroport international de Tulum, ouvert à la fin de 2023, place la destination à environ 30 minutes au lieu d'obliger à passer par Cancún. Cela a élargi le bassin de visiteurs et d'acheteurs.
Il demeure attrayant, mais le gain facile d'« acheter face à la mer à bon prix » est derrière nous. Aujourd'hui, le rendement tient au choix du bon quartier et d'une bonne formule de location. C'est pourquoi nous vous présentons des chiffres d'occupation réels avant l'achat, plutôt que de vous vendre l'étiquette du secteur.
À quelques minutes, on trouve des cénotes ouverts comme Gran Cenote et Dos Ojos, les ruines mayas face à la mer, la réserve de biosphère de Sian Ka'an, des plages publiques de sable blanc et la zone hôtelière avec ses clubs de plage. L'offre naturelle et archéologique est ce qui soutient la demande de location presque toute l'année.
Nous organisons une visite avec le conseiller qui couvre le marché. Nous vous présentons des chiffres réels de plus-value et d'occupation, pas des projections gonflées.
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