Location de vacances : le vrai calcul d’un rendement de 9 %
Lorsqu’une annonce promet un rendement du capital investi (RCI) de 9 %, la bonne question n’est pas de savoir si c’est possible (cela l’est), mais ce qui a été inclus et ce qui a été laissé de côté pour y arriver.
Un RCI n’est pas une donnée de l’immeuble : c’est le résultat d’une soustraction. Celui qui le présente décide de ce qui entre et de ce qui reste dehors, et c’est là que s’ouvre l’écart entre le chiffre de l’annonce et celui que vous verrez sur votre relevé.
D’où vient le revenu brut
Le revenu brut d’une location de vacances dépend de trois éléments : le tarif par nuit, le taux d’occupation annuel et la commission du gestionnaire. Un taux d’occupation de 70 % dans un secteur établi comme Aldea Zamá est réaliste; un taux soutenu de 85 % toute l’année ne l’est presque jamais. Quand quelqu’un projette 85 % pour que le RCI tombe juste, c’est le premier signal d’alarme.
Le tarif utilisé pour la projection est souvent celui de la haute saison, et le taux d’occupation annuel moyen ne distingue pas décembre de septembre. Demander la ventilation mois par mois des douze derniers mois, plutôt que la moyenne, révèle si le projet vit de six bonnes semaines par année.
Ce que la projection omet
Du revenu brut, il faut soustraire ce qui n’apparaît presque jamais dans la projection : la commission du gestionnaire (de 20 % à 30 %), les frais de copropriété, la taxe foncière, le remplacement du mobilier et les périodes de vacance entre deux séjours. Une fois ces coûts intégrés, un brut de 12 % peut atterrir à un net réel de 8 % à 9 %. Ce 9 % net est un bon chiffre; le problème, c’est quand on vous vend le brut comme s’il était le net.
Deux coûts sont presque toujours passés sous silence, et ils pèsent. Le remplacement du mobilier, qui en location de vacances revient tous les trois ou quatre ans et n’est pas négligeable. Et les jours où l’unité est bloquée, que ce soit pour l’entretien ou pour l’usage du propriétaire : si vous prévoyez l’utiliser deux semaines par année, ces deux semaines sont retranchées du revenu et doivent figurer dans le calcul.
Comment nous lisons un RCI avant de le recommander
Lorsque nous évaluons une propriété de placement, nous partons de l’historique d’occupation réel du gestionnaire et soustrayons tous les coûts avant de vous donner un chiffre. Nous préférons vous annoncer 8 % défendables plutôt que 12 % que vous ne verrez jamais. Un rendement honnête est celui que vous voyez toujours sur votre relevé au bout de deux ans.
En pratique, le chiffre que nous donnons part de cet historique, soustrait la commission, l’entretien, la taxe foncière, l’assurance et une réserve annuelle pour le remplacement, et déduit les nuits d’usage personnel. Il est presque toujours plus bas que celui de l’annonce. C’est celui qui tient en deuxième année, moment où la plupart des projections s’effondrent.
